A NORMA ABNT NBR 17170 REAFIRMA A IMPORTÂNCIA DE UM BOM MANUAL DO PROPRIETARIO

A NORMA ABNT NBR 17170 REAFIRMA A IMPORTÂNCIA DE UM BOM MANUAL DO PROPRIETARIO

A norma ABNT NBR 17170 publicada em dezembro de 2022 fixa prazos e garantias dos sistemas construtivos de uma edificação e visa alterar a cultura da manutenção preventiva nos condomínios, onde a norma define a responsabilidades com manutenção preventiva para condomínios e unidades, onde pensar em garantias de serviços e equipamentos de uma edificação nem sempre está atrelada a responsabilidades e ações as quais as mesmas estao caucionadas.

A norma, diferente das definições de outras normas, contempla além das  edificações residenciais (que estava presente no anexo D da ABNT NBR 15575) e passa a abranger todo o tipo de edificação, seja construída para o poder público ou setor privado, ou seja para que não haja dúvidas ela substitui integralmente o anexo D da ABNT NBR 15575 de 2013.

Os prazos descritos na Norma constituem parâmetros para a formulação dos termos de garantia, descritos nos Manuais de Proprietário das Áreas Comuns em conformidade com a ABNT NBR 14037. Aqui a RSO ASSESSORIA, se destaca e poderá contribuir com sua incorporadora. Estes  prazos de garantia relativos à solidez e segurança são apresentados nesta Norma em conformidade aos prazos da legislação vigente e aplicável.

As garantias e seus respectivos prazos apresentados nesta Norma são parâmetros recomendados, e cabe ao incorporador, construtor ou prestador de serviços de construção, ou de suas partes, adaptar o disposto nesta Norma de acordo com a especificidade técnica de suas obras.

A norma cumpre seu papel de suprir uma lacuna de quais prazos deveriam ser cumpridos, onde de maneira detalhada, a nova norma traz diretrizes para que o mercado da construção civil estabeleça condições, prazos e garantias dos sistemas construtivos de uma edificação.

Além de conscientizar proprietário da unidade e síndico sobre as garantias que competem às construtoras, incorporadoras e prestadores de serviço, a norma reforça a importância e a responsabilidade da gestão do condomínio em realizar a manutenção preventiva para garantir seus direitos.

A norma ABNT NBR 17170 fixa os prazos de garantia tecnicamente adequados e justos para diversos sistemas construtivos, componentes e equipamentos das edificações, e que deverão ser adotados por incorporadoras, construtoras e empreiteiros.

Vale reforçar que todos os itens do condomínio já possuem alguma garantia legal (art. 618 do Código Civil), porém, uns com prazos menores para partes substituíveis de um sistema; outros mais extensos não facilmente substituíveis.

Dessa forma, componentes como por exemplo acabamentos, têm garantia mais curta; já sistema de difícil substituição  como as tubulações possuem prazos maiores de garantia, legalmente, o prazo reconhecido para uma construção até então é de cinco anos (a contar da data de entrega ou da certidão do Habite-se).

Na prática, as tabelas de desempenho, que, em linhas gerais, compreendiam o período de até cinco anos, passam a ter opções de 5 anos, 3 anos e 1 ano, agora especificando o sistema, a descrição e o tipo de falha



A quem impacta a ABNT NBR 17170

A ABNT NBR 17170 foi anunciada em 12 de dezembro de 2022 e entrará em vigor seis meses (180 dias) após sua publicação, ou seja, em meados de junho de 2023, sendo aplicável para empreendimentos novos e obras de reparos ou reformas em construções existentes.

A ABNT NBR 17170 não se aplica as edificações existentes ou em construção, tampouco aos projetos de construção que tenham sido protocolados para aprovação no órgão competente pelo licenciamento anteriormente à data de sua publicação como Norma Brasileira, nem àqueles que venham a ser protocolados no prazo de até 180 dias após esta data.

Ganhos jurídicos com a norma

De acordo com Alfredo Eduardo dos Santos, então Secretário Nacional de Habitação, estas normas ajudam a estabelecer diretrizes para problemas de vícios construtivos, além de desafogar o setor judiciário. “Em 2016, havia em torno de 12.000 ações de vício construtivo no país. Em 2021, esse número chegou a 70.000 novos processos. Hoje nós temos cerca de 120.000 ações no país discutindo vícios construtivos. No entanto, hoje não se discutem mais reparos – muitos querem só o dinheiro. Por mais que sejamos um país com muitas leis – e muitas delas positivas, ainda falta um indicativo. Na conversa com promotores e juízes, eles alegaram não haver norma – alguns entendem que é um direito consumerista, enquanto outros veem como política pública. Esse diálogo pôde criar uma barreira de contenção para que o que é julgado seja verdadeiro e para que as pessoas obtenham o ajuste dos vícios construtivos”, aponta Santos.


Mais clara a importância do Manual do proprietario e o plano de manutenção preventiva

Para a confecção de um plano de manutenção predial para o condomínio o síndico deve se basear além da legislação, a Norma de Garantia e os Manuais de Proprietário das Áreas Comuns, que são entregues pelas incorporadoras e construtoras. Aqui a RSO ASSESSORIA, se destaca e podera contribuir com sua incorporadora.

A partir daí, com assessoramento de um profissional habilitado ou da própria administradora, o síndico deve preparar um plano de manutenção predial em consonância da ABNT NBR 5674.

Com a ABNT NBR 17170 , mais importante do que o tempo de vida útil estipulado em projeto para um determinado sistema, será avaliar outros fatores que podem impactar no correto funcionamento dos equipamentos da edificação. E com isso, interferir na responsabilidade dos construtores e fabricantes, sobretudo, em relação à garantia.

O importante é o condomínio realizar adequadamente a transição entre o que é responsabilidade de quem constrói, para sanar as eventuais falhas construtivas, e a obrigação de quem mantém, o síndico, que deve zelar pelas manutenções recomendadas, inclusive no período de garantia.

Por isso, é indicado que o síndico conheça os sistemas existentes no seu condomínio e se atente aos prazos de manutenção deles, descritos nos Manuais de Proprietário das Áreas Comuns em conformidade com a ABNT NBR 14037, pois não adotar esta prática pode acarretar perda de garantia e comprometer o desempenho dos sistemas e desvalorização do patrimônio.

Proprietários também devem estar comprometidos com manutenções preventivas, pois além de realizar as manutenções indicadas no Manual do Síndico e documentar a situação das edificações e suas intervenções nas áreas comuns em forma de relatório de inspeção, no mínimo anualmente, outra ação recomendada ao gestor é sempre reforçar a comunicação sobre a necessidade de medidas preventivas nas unidades também. Onde apesar do síndico ser o gestor do empreendimento, a responsabilidade é compartilhada com todos os proprietários.

Então, sempre que necessário, o gestor deve fornecer aos condôminos os memoriais e as especificações entregues pela construtora, para manter o padrão de qualidade, o uso de produtos especificados em projeto e a mão de obra indicada para cada tipo de manutenção.

Além disso, sendo a norma válida também para obras de reparos e reformas, ela será um instrumento adicional para a decisão de contratação (empresas podem oferecer prazos melhores de garantias que outras) e para futura cobrança de responsabilidades.


Situações que acarretam a perda das garantias

É normal que condomínios não de a real importância as manutenções preventivas contando com a garantia legal de cinco anos previstos no Código Civil. No entanto, essa garantia fornecida pela construtora não é irrestrita e diz respeito apenas aos vícios e defeitos de construção.

Assim sendo, principalmente nesse período, a manutenção do condomínio deve ser realizada rigorosamente tal como o Manual do emprendimento e caso contrário acarretam problemas decorrentes disso não cabem à construtora.

Assim sendo, veja alguns fatores que fazem com que o condomínio perca as garantias da construtora:


  • Caso haja mau uso ou não forem tomados os cuidados de uso.
  • Caso não seja implantado e executado de forma eficiente o Programa de Manutenção de acordo com a ABNT NBR 5674 – Manutenção de edificações – Requisitos, para o sistema de gestão de manutenção, e apresentada a efetiva realização das ações descritas no plano.
  • Caso não sejam respeitados os limites admissíveis de sobrecarga nas instalações e na estrutura, informados no manual de uso e operação do edifício.
  • Caso os proprietários ou síndico não permitam o acesso do profissional destacado pela construtora e/ou incorporadora às dependências de suas unidades ou às áreas comuns, quando for o caso de proceder à vistoria técnica ou os serviços de assistência técnica.
  • Caso seja executada reforma, alteração ou descaracterizações dos sistemas na unidade autônoma ou nas áreas comuns.
  • Caso sejam identificadas irregularidades em eventual vistoria técnica e as providências sugeridas não forem tomadas por parte do proprietário ou do condomínio.
  • Caso seja realizada substituição de qualquer parte do sistema com uso de peças, componentes que não possuam característica de desempenho equivalente ao original entregue pela incorporadora/construtora.
  • Se, durante o prazo de vigência da garantia não for observado o que dispõe o Manual do Proprietário, manual das Áreas Comuns e a ABNT NBR 5674, no que diz respeito à manutenção correta para edificações em uso ou não.
  • Se, nos termos do artigo 393 do Código Civil, ocorrer qualquer caso fortuito, ou de força maior, que impossibilite a manutenção da garantia concedida.
  • Falta de comprovação da realização de manutenção eventualmente estabelecida, conforme previsto na norma ABNT NBR 5674.
  • Solicitações de reparos, em manifestações patológicas as quais possuem mais de 180 dias da data de identificação, por meio das inspeções anuais descritas nas manutenções.


Conclusao

Como dito em outros artigos a previsão orçamentária deve contemplar manutenções preventivas, indo contrariamente a visão de mercado que valoriza gestores que se galgam seus méritos única e exclusivamente em construir previsão orçamentária mais enxutas a cada ano, comprometendo sua capacidade de realizar ações que irão impactar na segurança, valorização de patrimônio e saúde e bem-estar dos moradores.

 

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