“O prazo contratual de tolerância de 180 dias na entrega de obras da construção civil é legal, desde que não ultrapassado, pois já contempla uma dilação que deve ser apta à solução de imprevistos inerentes à atividade.”
Acórdão 1181150, 07225508020178070001, Relator: GILBERTO PEREIRA DE OLIVEIRA, 3ª Turma Cível, data de julgamento: 26/6/2019, publicado no DJE: 2/7/2019.
Quando é considerado que uma obra está em atraso?
Atualmente, os contratos de promessa de compra e venda de imóveis na planta contam com um prazo de tolerância de 180 dias, o mesmo é bem considerável e deve ser usado apenas em casos de circunstâncias excepcionais. A pandemia do novo coronavírus, por exemplo, seria uma dessas situações, se ela tivesse impedido o trabalho dos construtores.
No entanto, a jurisprudência dos casos do tipo costumam favorecer a cláusula, mesmo que o atraso não tenha sido gerado por uma situação fora do comum. Isso porque a Justiça entende que construir um prédio é algo de grande complexidade e que conta com muitos riscos. Portanto, é normal que o prazo de finalização da obra ultrapasse um pouco a data prevista inicialmente.
Apesar de haver ainda muito debate sobre essa cláusula, o fato é que ela está lá e tem impacto direto em determinar se uma obra está ou não atrasada. Se o prazo oficial passou, mas os 180 dias de tolerância ainda não, ainda existem certas ações que você pode fazer, mas grande parte das suas opções só estarão disponíveis após a tolerância.
O que diz o acórdão
“A jurisprudência pátria reconhece a validade do prazo de tolerância, desde que fixado até o limite de 180 (cento e oitenta dias) e observado o dever de informar e demais princípios da legislação consumerista. Assim, não é abusiva a estipulação de cláusula de tolerância, não trazendo desvantagem exagerada ao consumidor e não comprometendo, dessa forma, o princípio da equivalência das prestações. A cláusula de tolerância é importante fator de mitigação dos riscos da atividade, pois atenua os fatores de imprevisibilidade que costumeiramente afetam a construção civil, como o excesso de chuvas ou a escassez de mão de obra.”
Manual do proprietario no caso de obra entregue atrasada.
O prazo de garantia dos sistemas que compõem um empreendimento, conforme ABNT NBR 15575 e norma ABNT NBR 17170 são contados a partir da data do habite-se de um empreendimento, e isto deve estar claro no manual do proprietário e das áreas comuns, A RSO ASSESSORIA, conta com especialista que poderá contribuir com a documentação neste momento ja tão complicado para o construtor.
O prejuízo do Distrato
A não entrega da obra/imóvel no prazo estipulado em contrato, ultrapassado o prazo de tolerância que costuma ser de 180 dias, pode levar o consumidor a desfazer o contrato e reaver a integralidade das parcelas pagas, com correção monetária a contar de cada vencimento.
O Adquirente que desiste da compra do imóvel terá um percentual do valor total pago retido. No entanto, convém observar que o valor de retenção não poderá ser abusivo.
Muito embora possa constar no contrato cláusula neste sentido, havendo abusividade, pode-se questionar judicialmente uma readequação do contrato, nulidade de cláusulas abusivas e minoração do percentual de retenção do valor pago.
Multa de responsabilidade da Construtora quando atrasa a entrega da obra
De acordo com a Lei 13786/2018, decorridos mais de 180 dias do prazo de entrega da obra, caso ainda não estiver pronto o empreendimento, a construtora deve pagar ao comprador uma indenização de 1% do valor do contrato por mês, enquanto perdurar este atraso.
Alternativamente ao comprador, ao invés de reclamar esta multa, o direito prevê a possibilidade do comprador de reclamar o distrato da compra do imóvel, com aplicação de uma penalidade contratual para a construtora.
Autor
Diretor da RSO ASSESSORIA, PLATAFORMA IMÓVEL EM ORDEM e PORTAL CONDOMINIO EM ORDEM CEO, especialista em normalização atuando em mais de uma centena de comissões técnicas nos últimos anos, dentre as quais ABNT NBR 14037 – norma de manuais de entrega; ABNT NBR 5674 – norma de gestão da manutenção; ABNT 16280 – norma de reforma(autor do texto base); ABNT NBR 15575 – norma de desempenho, ABNT NBR 16747 de inspeção predial etc. É assessor técnico de grandes entidades do setor do construção, coordenador técnico de diversos manuais técnicos do setor e colunista de diversos canais voltados a construção e gestão de empreendimentos. E-mail: ronaldo@rsoassessoria.com.br Celular / WhatsApp: 11 9-9578-2550
